Новости

Государство выпустило закон, продлевающий дачную амнистию до 1 марта 2020 года. Рассмотрим вопросы, кому амнистия не поможет и чем грозит дачникам новый закон "О ведении гражданами садоводства...", который вступает в силу с 1  января 2019 года. (По информации из Росреестра по Пензенской области)
Вопрос: Что такое дачная амнистия?
Ответ: Это возможность оформить права на дачный дом и индивидуальную жилищную застройку в упрощенном порядке. Для дачного дома надо иметь право собственности на земельный участок и провести кадастровый учет строения, которое возведено.
Без амнистии для оформления прав на дом надо получать разрешение на строительство, а потом еще и разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом такие документы на уже существующие строения не дают.
Вопрос: Но ведь у многих садоводов и дачников, строивших свои дома много лет назад, нет бумаг на право собственности на земельный участок. Поможет ли амнистия таким садоводам?
Ответ: Вряд ли поможет. Несмотря на упрощенный порядок, остается одна проблема: выделение земли, особенно в начале 1990-х годов, производилось так, что у многих садоводов нет вообще никаких документов на землю.
Но у садоводов  есть два года для архивных изысканий.
Может, в архивах что-то есть, но усилия и время, необходимые на то, чтобы это что-то найти, могут оказаться дороже самого участка и дома на нем.
Хорошо, если еще существуют предприятия, получавшие землю для садоводства, или муниципальные образования, выделявшие землю, тогда шансы найти архивы увеличиваются.
Вопрос: Сколько можно сэкономить на дачной амнистии?
Ответ: Получение разрешения на строительство формально бесплатное, но на практике все обращаются к специалистам. Тогда это обходится от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.
Вопрос: Бывают ли случаи, когда при наличии документов садовый дом признают самовольной постройкой?
Ответ: Сама амнистия - это шаг государства навстречу гражданам, логика здесь такая: дадим оформить то, что построено ранее.
Но амнистия не освобождает собственников от обязанности приводить дома в полное соответствие с пожарными и санитарными требованиями.
Есть судебная практика, когда местная администрация даже при наличии регистрации дома по дачной амнистии обнаруживает нарушение упомянутых норм и требует признания такого дома самовольной постройкой.
Вопрос: Много проблем принесет требование переделывать уставы дачных кооперативов в садоводческие?
Ответ: Гражданский кодекс в нынешнем виде предлагает преобразовать дачные некоммерческие партнерства в садоводческие. Не должно быть понятия "дача". Иначе это порождает много вопросов: дача - это жилой дом или нет, а садовый дом - жилой? А если еще земля дачников в землях разного назначения -"сельхозка", "поселение", "особо ценная", - то совсем сложно разобраться.
Поэтому государство решило: будет только садоводство и огородничество. С последним все проще - там можно строить только сарайчики для хранения инструмента и т. п. В садоводствах можно строить садовые и жилые дома, должны быть созданы проект планировки территории и проект межевания...
Можно ничего не межевать до 2024 года. В законе сказано, что к этому времени на общее собрание членов должен быть вынесен вопрос о передаче имущества общего пользования (дороги, инженерные узлы, сети, здание правления и т. д.) в общедолевую собственность садоводов. Однако в законе ничего не сказано про обязанности собрания решить вопрос о передаче. Не примет собрание никакого решения - ничего не изменится.
Вопрос: Участок земли, где находится имущество общего пользования, должен быть закадастрирован и зарегистрирован, эта территория должна находиться у садоводства в аренде?
Ответ: Конечно, и подъездную дорогу к садоводству правильнее взять в аренду, чтобы законно нести расходы на ее содержание и уборку. Не заставите муниципалов ее ремонтировать, их позиция очень часто звучит так: «Вам надо - вы и ремонтируйте».
Вопрос: У кого арендуется земля?
Ответ: По-разному. Если лес - у РФ, земли Минобороны - у МО, "сельхозка" - у муниципалов разных уровней. В идеале кадастровый учет должен показывать собственника по любому участку в стране. Но белых пятен в кадастре еще много. И придется отдельно выяснять, кому эта земля принадлежит.
Вопрос: А что с ценами на эту аренду?
Ответ: Лес арендуется за копейки, но на многомесячных электронных торгах, и там ничего нельзя строить. Муниципалы рассчитывают аренду по разным методикам,  она, как правило, приемлемая для садоводств.
Вопрос: Без кадастрирования и последующей регистрации в Росреестре земельный участок продать нельзя?
Ответ: По закону нельзя, но находятся умелые люди, которые предлагают такой вариант: у меня право собственности не оформлено, давайте просто перепишем книжку садовода с одного имени на другое. В этом случае покупатели сильно рискуют: если наследники бывшего садовода надумают побороться и поднимут первичные бумаги - решение о закреплении участка, квитанции о всех платежах, - то в суде могут доказать свое право собственности. Нет в законе такого понятия как "уступка прав садовода по садоводческой книжке".
Вопрос: Если садоводы захотят перебраться в категорию ИЖС?
Ответ: Лучше стать просто жилыми домами.
Здесь есть три пути:
1) если по дачной амнистии дома при кадастрировании уже записаны как жилые, то таковыми они и будут. Важно, чтобы кадастровый инженер при кадастровом учете вписал в декларацию слова "жилой дом на садовом участке".
2) если это садовый дом, то правительство РФ должно рано или поздно издать постановление о порядке перевода садового дома в жилой. Но пока постановления нет.
3) для новых садоводств можно изначально идти по процедуре ИЖС - нужно разрешение на строительство, но не нужно разрешения на ввод в эксплуатацию.